時間︰2019年11月21日 17:19:40 中財網
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  (600266)研究報告︰京城棚改標桿 “更名”凸顯三大業務並駕提升強烈需求
  類別︰公司機構︰股份有限公司研究員︰何敏儀日期︰2019-11-20
  投資要點︰
  滾動開發策略啟動 結轉利潤改善可期。公司前三季度共實現營業收入106.63億元,同比增長38.83%;實現利潤總額23.15億元,同比增長198.3%;歸屬于上市公司股東的淨利潤17.97億元,同比大幅增長167.97%。其中上半年公司扣非後歸屬淨利潤出現虧損,三季度業績出現明顯改善。利潤大幅增長,主要由于會計政策變更以及房地產結轉帶來。公司作為國企踐行社會責任積極,拿到棚改項目後,保證保障房先開工,商品房後開工,優先保障安置居民的利益。前期由于保障房先建設先竣工入住,進入結轉,而商品房沒進入結轉,出現結轉錯配,導致上半年財報上單個項目出現暫時性的結轉虧損。而三季度隨著商品房的結轉,地產收獲了近5個億的利潤。目前公司吸取了經驗,後續會更好的利用分地塊出讓,滾動開發策略,帶來更好的現金流及結轉收益。

  前三季度公司實現銷售面積49.3萬平米,同比下降9.4%;實現銷售金額100.2億,同比增長9.4%。四季度可銷售貨值充裕,全年銷售增速有望進一步上升。其中望壇項目進展良好,預計2020年可銷售貨值充裕,按當前市場情況預判,充足的可售貨量能帶來穩定的銷售。我們認為,公司項目儲備充裕,能支撐後續房地產開發業務的持續提速發展。另外通過滾動開發也能更好的保障公司未來現金流及結轉業績的改善。

  棚改標桿 京內外持續拓展。棚改已經成為公司地產開發業務的主要模式。通過棚改切入也能更好的避開二級市場直接拍地的激烈競爭。公司棚改項目8個,總規劃建築面積687.96萬平方米,總投資額預計1034 億元。公司以總資產收益率最大化為目標穩健推進棚改項目。其中懷柔 03街區項目作為北京市唯一一個兩年內完成的棚改項目,也是公司第一個實現二級入市的棚改項目。

  除了環京區域,京外也實現持續的拓展。公司地產開發的京外項目有16個,主要分布在天津、南京、成都、重慶、三亞、青島等省會及重點地區。公司未來考慮項目時,仍以固有區域繼續深耕為主,尋求有利潤的項目而不盲目擴大區域布局。如當前進入的青島、重慶、成都等,以及新進入的保定,公司將會持續跟蹤有機會的項目。公司獲取項目層面,有賴于大股東的資源及影響力、國企的品牌效應,與地方政府簽署項目時,一期完成理想,預計後續仍會有較好的合作機會。

  融資渠道通暢 綜合平均成本較低。公司將繼續拓寬融資渠道,擴大融資規模,保持資產負債率基本穩定。截止三季報資產負債率為76.62%,在行業中處于中等水平。公司明年到期的58億,預計通過借新還 舊方式去完成。而從當前利率水平預判,明年發債利息有可能比前期發債利率(4.4%)要下降。公司整體融資成本較低,截止18 年年末平均融資成本5.07%。

  股權投資持續發力。公司持有、錦州 銀行、三家上市公司,分別佔該公司股權比例4.18%、1.67%和0.37%。公司間接持有的年內完成科創板IPO 發行,實現較大的增值收益。另外公司擁有二十一,後續也有上市的預期。公司有專業的團隊,持續跟蹤優秀企業項目,股權投資方面預計後續還將繼續發力,總的投資方向是瞄準Pre-IPO;未來如果科創板的戰略投資放開,還可爭取戰略配售優質項目。股權投資對公司整體業績能有積極的提升作用。2018 年公司獲得現金分紅 1.21 億元。投管公司2 支私募股權基金已分別完成基金備案和工商注冊,ABN 業務取得進展,獲得了間市場交易商協會會員資格。

  我們預計,公司後續持續增加投資性股權可期。優質項目分紅、成功上市帶來增值收益、成熟企業股權出售等,也將能持續為公司股權投資業務帶來良好的收益。

  商業文旅養老積極推進。經營性物業近年持續增長。公司當前持有商業地產面積約26 萬平米。海興大廈竣工,預計明年進入出租,將提升整體租金金額。租金收入實現持續提升,且收入相對穩定,也能平滑整體業績。預計2019 年租金收入達到2個億。當前經營性物業公允價值估值偏低,未來也有增值的空間與潛力。

  文旅地產方面,公司目前已經落地黃山、海南三亞、雲蒙山三個項目。養老地產也是未來積極發展的一個方向,將與鏈企業、保險公司等戰略合作,在項目開發運營、資金、資源等方面進行優勢互補,探索適合中國國情的養老地產盈利模式。

  住總並入集團 後續資源整合值得期待。11 月13 日,公司收到控股股東城建集團轉來的《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關于集團有限責任公司與北京住總集團有限責任公司合並重組的通知》,經北京市人民政府國有資產監督管理委員會研究,並報北京市委、市政府批準,北京市國資委決定對城建集團與北京住總集團有限責任公司實施合並重組,將北京住總集團的國有資產無償劃轉給城建集團,並由城建集團對其行使出資人職責。我們認為,城建集團承若公司作為其旗下房地產類業務和資產整合的唯一上市平台和資本運作平台,持續在房地產業務方面優先支持公司,協助公司做大做強主營業務。未來住總房地產開發資源並入公司預期較高。

  另外公司確立房地產開發、對外股權投資和商業地產經營三大業務板塊,為更好配合發展需要及體現主營現狀,決定11 月22 號起更名為“城建發展”。公司後續進一步激發活力,三大業務協同發展實現持續較快增長值得期待。

  總結與投資建議︰公司作為京城棚改標桿企業,通過棚改獲取豐富優質資源;京外項目也實現積極推進;住總並入集團,後續整合地產資源進一步做大做強值得期待。另外股權投資表現理想,價值上升將提升業績貢獻度;商業文旅養老等產業持續發展也值得期待。更名為“城建發展”也體現公司未來三大主業協同發展提升的強烈需求。預測公司2019 年--2020 年EPS 分別為1.07 元和1.19 元,對應當前股價PE 分別為7 倍和6.5 倍,估值偏低,給予“推薦”評級。

  風險提示︰棚改推進緩慢房地產銷售不達預期;股權投資受市場影響收益波動較大
  
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